住建部拟鼓励在建楼盘“以大化小”增供商品房

楼市调控不动摇的年代,增加普通商品住房供给逐渐成为“第一要务”。为实现这一目标,住房和城乡建设部(下称住建部)已经开始研究,通过鼓励和引导在建商品住房项目和已批未建商品住房项目,调整规划、设计、施工,转化为中低价位、中小套型普通商品住房,以满足市场需求。

6月5日,住建部通过新闻发言人接受新华社记者采访的方式,再次强调楼市调控不动摇,并将增加中低价位、中小套型普通商品住房供应列为重要任务。在此之前,住建部党组书记、部╣长姜伟新已经部署相关工作,要求积极开展增加普通商品住房的配套政策φ研究。

对此,住建部相关负责人向《中国经营报》记者表示,增加普通商品住房供给、满足居民合理购房需求,是本轮房地产调』控以来一直坚持的基本原则,这一持续的、延续的“政策方向一直没有发生任何改变”。

以大化小&

住建部正在考虑通过积极引导在建项目、已批未建项目调整规划、设计、施工┑,将原有的大户型、高档商品住房项目,转化为中小套型普通商品住房项目。

“增加普通商品住房供给,研究相关的系列配套政策,这都是姜伟新部长布置过的主要工作。”6月6日下午,住建部一位不愿具名的官员向记者证实,就增加普通商品住房供给的配套政策,住建部已经“有了一个初步思路”。

在此之前,“积极研究增加普通商品住房供给的配套政策”已经被住建部部长姜伟新列为该部门2012年重点开展的八项工作之一。此后,由住建部房地产市场监管司牵头,相关部门一直就此内容进行积极研究。

记者了解到,除去此前已经基本没有争议的“优先进行普通商品房规划、建设、预售审批行政许可”外。目前,住建部正在考虑通过积极引导在建项目、已批未建项目调整规划、设计、施工,将原有的大户型、高档商品住房项目,转化☎为更适应市场需求的中小套型普通商品住房项目,从而达到增加普通商品住房供应量的目的。

依据中国内地房地产建设规划审批管理流程,商品住房项目需要获得政府主管部●·门对项目规划、建设方案的审批?,才能开工建设。所谓“已批未建”项目,即是指那些获得了规划许可证、建设工程许可证,但未正式开工的项目;所谓“在建项目”,即ⓛ是指那些获得规划、建设行政许可后,已经开始建设的商品住宅项目。

按照住建部目前的思路,结合市场需求的情况,可以通过△鼓励和引导,对于“已批未建”项目,可以在将规划设计调整为符合普通商品住房标准的户型后,再行开۞۞工建设。对于在建项目,亦可以∞在施工过程中,根据具体情况调整施工、设计,转化为普通商品住房。

这是一个“以大化小”的“游戏”。至于普通商品房的标准,一位接近住建部的权威人士向记者表示,各地先前都各自制定了当地普通┄┅商品住房的面积、地价衡量标准,届时这▣▤▥一“转化”行为,各地应依据自身设定的普通住宅◤标准进行,并延续原有应享有的购房优惠政策。

鼓励引导

本次住建部提出的转化思路的核心在于“鼓励”和“引导”,而非如2006年一刀切的“行政命令”。

在形成这一思路之前,2006年,原建设∣部牵头9Θ部委曾共同下发通知,要求地方政府确保新建商品住房中90平方米以下的中小套型普通商品住房供应量,占全部供应量70%的要求。史称“90/70”政策。这一政策在执行的过程中,即要求所有未开工项目,全部重新调整规划。

记者了解到,本次住建部提出的转化思路的核心在于“鼓励”和“引导”┊┋の,而非如2006年一刀切的“行政命令”。中国房地产学会会长陈国强告诉记者,2006年“90/70”政策的初衷,是调整供应结构,♥而本轮房地产调控的最大特点,就是把“增加供给”作为房地产宏观调控的主要手段之一。

“由于2006年一刀切式的行政要求,导致很多项目需要重新报批、审批,从而导致在一定时间内,市场供应的减少,这反而是不利于当时楼市环境下的供需平衡的。”北京四方联达房地产经纪机构总经理杨少锋向本报记者表示。

“而鼓励和引导,则是依据市场需求和市场环境的变化,︰对供应结构是一种优化。”杨少锋对记者说。目前,杨少锋比较关心的是,究竟采取何种“鼓励和引导”的手段,他强调,这直接关系到这一思路的℅执▕行效果。

对此,前述住建部官员并未予以正面答ㄨ复,而只是表示相关的鼓励和引导政策还在研究当中。目前,鼓励和引导政策亦需要和相关中央部委进行协调配合,截至本报记者发稿时止,尚未有明确定论⿻。

住建部相关负责人则向本报记者表Ф示,增加普通商品住房供给、满足居民合理购房需求,是本轮房地产调控以来一Ξ直坚持的基本原则,这一持续的、延续的“政策方向一直没有发生任何改变”。

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以观后效

实施这一政策思路,不仅需〓要中央相关部门的配合,也需要地方政府根据自身情况б予以落实。

实施这一政策思路,不仅需要中央相关部门的配合,也需要地方政府根★据自身情况予以☞落实。不过截至本报记者发稿时止,北京、山东、河北、陕西等省、直辖市住房和城乡建设主管︱︳机构都表示,尚未收到与此相关的来自住建部的通知或知会。

“此前,姜伟新部长只是强调要增加普通商品住房的供给,并要求在规划、建设、预售行政审批事项过程中,对符合普通商品住房标准的,优先予以审批,但是没有传达有关在建或者已批未建项目引导鼓励调整的精神,也许这还在中ǐ央层面研究尚未形成最终的结论。”陕西省住房和城乡建设厅的官♡员向记者表示。

对此∞,前述住建部官员表示不便发表评论。实际上,对于增加普通商品住房供给住建部早有专项政策考虑。专项支持政策可能包括优先办▅▆理中低价位普通∏商品房的规划、╫建设、预售的行政许可、考核中低价位普通商品房的供应比例、细化中低价位普通商品房的认定标准等内容Я。这些政策将用以确保中低价位普通商品房供应量的“进一步提高”。

中国房地产学会会长陈国强向记者表示,如果中低价位普通商品●房供应量进一步加大,当地房价的总体水平将很难出现“回涨”的局面,“对З于确保成交量回暖而房价不反弹,具有重要意义。”

2006年5月29日,①国务院发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,在住房结构和土地供应上,提出了“70/90”的要求,被俗称作“70/90”政策。下文为“7×0/90”政策部分摘录:

明确新建住房结构比例∑。“十一五”时期,要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起,凡新审批、新″开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的,必须报原建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的,应根据要求进行套型调整。

保证中低价位々、中小套型普通商品住房土地供应。各级城市人民政府要编制年度用地计划,科学☆确定房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应,其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%;土地的供应应在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设≠单位。